پیشفروش
ملک در امارات به دلایلی پول خارجی را جذب میکند که گفتنشان ساده و ردکردنشان سخت است: درهمی که از ۱۹۹۷ به دلار قفل شده، نبودِ مالیات سالانهٔ ملک، و بازده اجارهای که کمتر بازاری در دنیا به آن میرسد. بازار تازه رکوردها را شکسته. فقط دبی بیش از ۲۷۰٬۰۰۰ معامله به ارزش ۹۱۷ میلیارد درهم (حدود ۲۴۹.۷ میلیارد دلار) بست و ابوظبی ۱۴۲ میلیارد درهم دیگر اضافه کرد.
بیشتر مشتریهای ما دنبال یکی از این سهاند: درآمد اجارهٔ نزدیک ۵ تا ۸ درصد، جایی امن برای نگهداشتن پول به ارز سخت، یا اقامت طلایی ۱۰ سالهای که خانهٔ ۲ میلیون درهمی میدهد. هر کدام که باشد، ملک برای فروش در امارات هست. رومی پراپرتی کمک میکند خریدار خارجی پیش از خرید ملک در امارات هر دو امارت را بسنجد، و این صفحه نشان میدهد هر کدام واقعاً چه هزینهای دارد.
استدلال کوتاه است و محکم. چهار عامل اینجا کنار هم جمع میشود که یک بازار غربی بهندرت یکجا میدهد.
نزدیک ۸۸ درصد جمعیت خارجیاند، پس مالکیت خارجی اینجا استثنا نیست؛ کل بازار روی همین میچرخد.
قیمتها بهشدت بین دو امارت و بین محلهها فرق دارند، پس یک میانگین کشوری تقریباً بیفایده است. بهعنوان راهنما:
اینها میانگین قیمت پیشنهادی از سایتهای آگهی است، نه ارزیابی رسمی. هر عدد بر فوت روی املاک برای فروش در امارات را نقطهٔ شروع بدانید و بعد روی خودِ ساختمان قیمت بگذارید.
هر دو امارت به خارجیها مالکیت کامل میدهند و مالیات یکسان دارند، پس سؤال واقعی این است که میخواهید پول چه کاری بکند. دبی بزرگتر، سریعتر و نقدشوندهتر است، با آگهی بیشتر و فروش مجدد راحتتر. ابوظبی آرامتر است، معمولاً هر فوت ارزانتر، و عوارض انتقال را با حدود ۲ درصد در برابر ۴ درصد دبی نصف میکند. سرمایهگذارِ دنبال گردش معامله معمولاً از ملک دبی شروع میکند و کسی که فضا میخواهد اغلب ملک ابوظبی را ترجیح میدهد.
قویترین گزینهها در دو امارت اصلیاند.
دبی مارینا جبههای از برجهای ساختهشده برای اجاره است، و داونتاون دور برج خلیفه برای خریداری که آدرس میخواهد. هر دو برای بازده یا پرستیژ ممتازند.
JVC انتخاب بازدهِ دبی است، جایی که یکخوابهها از حدود ۱.۱ میلیون درهم شروع میشوند و بازده ناخالص حدود ۷.۴ درصد است. برای خریدار دنبال ملک مقرونبهصرفه محبوبترین گزینه است.
در ابوظبی، سعدیات محلهٔ فرهنگی با لوور ابوظبی است، و یاس روی فراری وورلد و پیست فرمول یک میچرخد. هر دو مناسب خریدار سبک زندگیاند.
الریم پرمعاملهترین منطقهٔ فریهولد میانردهٔ ابوظبی و نقطهٔ شروع رایج است، با چند دقیقه فاصله تا مرکز شهر و حدود ۲۴ دقیقه تا فرودگاه.
تقاضای خارجی روی سه قالب مینشیند.
انتخاب پیشفرض سرمایهگذار. آپارتمانها قویترین تقاضای اجاره را بین املاک در امارات دارند و بازدهشان از ویلا بالاتر است، تقریباً ۷ درصد در برابر ۵ درصد در دبی.
بیشتر خانوادهها میخرند. ویلاهای پالم جمیرا بالای ۶٬۰۰۰ درهم بر فوت مربعاند؛ ویلاهای جزیرهای ابوظبی دستیافتنیترند و رشد سرمایهای بیشتری نسبت به درآمد اجاره دارند.
خرید از سازنده پیش از تکمیل. بخش زیادی از ملک به همین شکل معامله میشود و به اقامت طلایی حساب میشود، ولی ریسک تکمیل دارد. در دبی پول شما باید در حساب اسکروِ مخصوص پروژه طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ بنشیند و فقط در برابر مراحل تأییدشدهٔ ساخت آزاد بشود.
عددهای ناخالص به معیار جهانی خوباند، با دبی نزدیک ۷ درصد و جزیرههای میانردهٔ ابوظبی حتی بالاتر. عددی که اهمیت دارد چیزی است که بعد از هزینهها میماند. شارژ ساختمان، خالیماندن و مدیریت معمولاً یک ۷ درصد تیتر را به چیزی نزدیک ۵ درصد میرسانند، و تقریباً هیچ آگهیای در این بازار شارژ بر فوت مربع را نمینویسد. پیش از هر مدلسازی آن را بخواهید. بر همین اساس، املاک و مستغلات در امارات هنوز با فاصله از بیشتر بازارهای غربی جلوتر است.
خانهای به ارزش ۲ میلیون درهم یا بیشتر بخرید، در یک ملک یا چند تا روی هم، و واجد اقامت ۱۰ سالهٔ قابل تمدید میشوید که همسر، فرزندان و والدین را پوشش میدهد. ملک رهنی و پیشفروش هم واجد شرایط است، نه فقط خانهٔ آمادهٔ تسویهشده. قوانین روز در صفحهٔ اقامت طلایی امارات ما هست.
خارجیها مالکیت کامل میگیرند، اما فقط در مناطق مشخص: تقریباً در سراسر دبی طبق مقررهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶، و داخل مناطق سرمایهگذاری ابوظبی طبق قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۱۹. این تفاوت مهمتر از چیزی است که بیشتر صفحهها اعتراف میکنند، چون بیرون از آن مناطق در ابوظبی، خریدار خارجی اصلاً نمیتواند مالکیت کامل بگیرد. ۷ تا ۱۰ درصد بالای قیمت را برای عوارض انتقال، هزینههای امین و ثبت و کمیسیون کارگزاری کنار بگذارید. در فروش مجدد، فروشنده پیش از انتقال سند به گواهی عدم اعتراض سازنده نیاز دارد.
موضع صادقانهٔ ما این است که این کشور هنوز ارزش توجه را دارد، ولی دو امارت دارند از هم فاصله میگیرند و انتخاب میانشان مهمتر از سه سال پیش است. دبی بعد از یک دورهٔ پرشتاب، آرامآرام دوباره قیمتگذاری میشود. ابوظبی با پول خارجی دوباره قیمتگذاری میشود، با ارزش معاملات سهماههٔ اول بیش از ۱۶۰ درصد بالاتر از سال و سرمایهگذاری مستقیم خارجی بیش از ۴۰۰ درصد رشد.
چیزی که انتظارش را داریم واگرایی داخل هر بازار هم هست. عرضهٔ آپارتمان دبی مدام میرسد در حالی که ویلا کم میماند، پس انتظار داریم ویلاها ارزششان را بهتر حفظ کنند. در ابوظبی، جزیرههای تازه روی قیمت عرضهٔ اولیه حبابگونه به نظر میرسند و فرض نمیکنیم بازار فروش مجددِ کارآمدی رویشان شکل گرفته باشد.
توصیه ما: امارت را بر اساس کاری که میخواهید پول بکند انتخاب کنید. دبی برای نقدشوندگی و درآمد اجارهٔ کوتاهمدت، ابوظبی برای قیمت ورود پایینتر، عوارض ۲ درصدی بهجای ۴ درصد، و فضا. هر کدام را انتخاب کردید، روی بازده خالص بعد از شارژ حساب کنید نه عدد ناخالص آگهی، و پیش از پرداخت ودیعه مطمئن شوید قطعه در منطقهٔ فریهولد مشخص است.
ما از سال ۲۰۰۴ خریدارهای خارجی را در املاک بینالمللی جا دادهایم، و روی هر دو امارت کار میکنیم نه فروش هر چیزی که یک سازنده دارد. تیم ما انگلیسی، هلندی، فارسی، ترکی و عربی حرف میزند، سفر بازدید ترتیب میدهد، و چک اسکرو، گواهی عدم اعتراض و انتقال سند را انجام میدهد تا چیزی در زبانی که نمیخوانید گم نشود. بودجهتان و اینکه میخواهید ملک چه کاری بکند را بگویید، یک فهرست کوتاه از ملک برای فروش در امارات متناسب میفرستیم.
