پیشفروش
دبی تازه بزرگترین سال تاریخش را ثبت کرده و سرعتش کم نشده. بیش از ۲۷۰٬۰۰۰ معامله دستبهدست شد، به ارزشِ ۹۱۷ میلیارد درهم (حدودِ ۲۴۹.۷ میلیارد دلار)، و فقط سهماههٔ اولِ ۲۰۲۶ هم ۲۵۲ میلیارد درهمِ دیگر اضافه کرد. اجارهها پابهپای قیمت بالا رفت، برای همین است که ملک در دبی هنوز بازدهای میدهد که بیشترِ شهرهای غربی به گردش نمیرسند. رومی پراپرتی هر هفته در این بازار است و روی عددهای واقعی قیمت میگذارد، نه رِندرِ براق.
آپارتمان برای درآمد اجاره، ویلا برای خانواده، یا پیشفروش برای رشد؛ اینکه کدام ملک برای فروش در دبی درست است به این بستگی دارد دنبال کدامی هستید. در ادامه قیمتها، محلههایی که ارزش وقت گذاشتن دارند، و قدمهای عملیِ خرید ملک در دبی برای خارجیها میآید.
خط آسمان را کنار بگذارید، دلیلها خشک و عملیاند. خانه اینجا بهازای هر درهم اجارهای بیشتر از تقریباً هر شهر بالغی میدهد، و دولت هم سالانه چیزی از آن برنمیدارد.
نکتهٔ منفی این است که این بازار چرخهای است و داغ بوده، پس زمانبندی و انتخاب ساختمان مهمتر از چیزی است که هر آگهی ادعا میکند.
آپارتمانها در کل شهر بهطور میانگین حدود ۱٬۸۶۳ درهم بر فوت مربع (۵۰۷ دلار) بودند، ۶ درصد بالاتر از سال. اینکه کجا بخرید همهچیز را عوض میکند:
اینها میانگین قیمت پیشنهادی ۲۰۲۶ از دادههای سایتهای آگهی است، نه ارزیابی رسمی. وقتی املاک در دبی را مقایسه میکنید اینها را راهنما در نظر بگیرید و بعد روی خودِ واحد قیمت بگذارید.
بهترین محلهها بسته به اینکه میخواهید خانه چه کاری بکند فرق دارند.
یک محلهٔ کانال مصنوعی با برجها روی سه کیلومتر ساحل، کنار جِیبیآر، با تراموا و دو ایستگاه مترو. برای اجاره ساخته شده، با تقاضای کوتاهمدت قوی و بازدهی حدود ۶.۲ درصد، پس بیشتر خریدارها اینجا سرمایهگذارند نه خانواده.
دور برج خلیفه و دبی مال، حدود ۱۰ تا ۱۵ دقیقه تا فرودگاه. این آدرس پرستیژ است، جایی که ساکنِ نهایی بابت موقعیت پول میدهد نه بازده.
JVC موتور بازده است: یکخوابهها از حدود ۱.۱ میلیون درهم، قیمتها حدود ۱۰.۶ درصد بالا رفت و بازده ناخالص نزدیک ۷.۴ درصد بود. اولین ایستگاه خریدارهای با بودجهٔ محدود است.
جزیرهٔ نخلمانند نخیل، با ریزورت آتلانتیس در نوکش، ساحل نشانِ دبی است. ویلاها بالای ۶٬۰۰۰ درهم بر فوت مربع معامله میشوند و بهندرت خالی میمانند، که مناسب خریدار سبک زندگی و نگهدارندهٔ بلندمدت است.
خانههایی که خارجیها میخرند به سه گروه تقسیم میشوند.
خرید اولِ پیشفرض در میان املاک برای فروش در دبی. از استودیو تا سهخوابه برجهای فریهولد را پر کرده، بیشترین تقاضای اجاره را دارد و بازدهش از ویلا بالاتر است، حدود ۷ درصد در برابر ۵ درصد.
برای خانوادههایی که جابهجا میشوند یا قصدش را دارند. پالم جمیرا بالای فهرست است، در حالی که دبی هیلز استیت و داماک هیلز دستیافتنیترند. بازده کمتر ولی رشد سرمایهای قویتر در محلههای خوشمدیریت.
خرید از سازنده پیش از تکمیل، با اقساط مرحلهای. سهم بزرگی از فروشهاست و حالا به اقامت طلایی هم حساب میشود، ولی ریسک تکمیل دارد. پول شما باید در حساب اسکروِ مخصوص پروژه طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی بنشیند و فقط در برابر مراحل تأییدشدهٔ ساخت آزاد بشود.
بازدهی که تیتر میشود واقعی است، ولی عددی که نگه میدارید کمتر است، و بیشتر صفحهها همینجا تمام میشوند. شارژ ساختمان بر اساس فوت مربع حساب میشود و بین برجها خیلی فرق دارد، پس یک ۷ درصد ناخالص بعد از هزینه، خالیماندن و مدیریت میتواند به ۵ درصد خالص برسد. اجارهٔ کوتاهمدت اگر در برج درست باشید بالاترش میبرد، هرچند کار بیشتر و مقرراتیتر از انتظار مالک است. برای نگهداری میانمدت، حساب و کتابِ املاک و مستغلات در دبی هنوز از بیشتر بازارها بهتر است.
دبی با ماشین و یک متروی تمیزِ بدون راننده میچرخد که خط قرمزش حدود ۶۷ کیلومتر و ۳۵ ایستگاست و از کنار فرودگاه رد میشود. فرودگاه بینالمللی دبی ۱۰ تا ۱۵ دقیقه تا داونتاون و حدود ۲۷ دقیقه تا ماریناست. یک جامعهٔ ایرانیِ بزرگ و قدیمی دور دیره، بُردبی و بیزینسبی شکل گرفته است، در کنار مدرسههای بینالمللی، بیمارستان و مرکز خرید در هر محلهٔ اصلی. یک هزینهٔ جاری هم یادتان باشد: عوارض مسکن شهرداری معادل ۵ درصد ارزش اجارهٔ سالانهٔ واحد، که ماهانه گرفته میشود.
خارجیها در بیش از ۸۰ منطقهٔ مشخص طبق مقررهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ مالکیت کامل میخرند، از جمله مارینا، داونتاون، پالم جمیرا، JVC و بیزنسبی. عوارض انتقال ۴ درصدی بهعلاوهٔ هزینههای امین، ثبت و کارگزاری را حساب کنید. در فروش مجدد، فروشنده باید قبل از انتقال سند گواهی عدم اعتراض از سازنده بگیرد.
در پیشفروش، پیش از امضا وجود حساب اسکرو را تأیید میکنیم. اگر به وام نیاز دارید، غیرمقیمها معمولاً برای خانهٔ آماده ۵۰ تا ۶۰ درصد و برای پیشفروش ۵۰ درصد وام میگیرند، پس برای پیشپرداخت بزرگتر از کشور خودتان برنامه بریزید.
موضع صادقانهٔ ما این است که املاک و مستغلات در دبی هنوز جواب میدهد، ولی نه با شرایط سه سال پیش. بخش آسانِ رشد قیمت تمام شده. چیزی که مانده بازاری است که در آن انتخاب ساختمان مهمتر از انتخاب شهر است، و فاصلهٔ میان یک برج خوشمدیریت و یک برج بدمدیریت هر سال در شارژ شما خودش را نشان میدهد.
چیزی که انتظارش را داریم واگرایی است. عرضهٔ ویلا کم میماند در حالی که آپارتمان مدام میرسد، پس انتظار داریم ارزش ویلاها طی دو سال آینده بهتر از آپارتمانها حفظ بشود. بازده اجارهٔ کوتاهمدت امروز قوی به نظر میرسد و بیشترین آسیب را هم از عرضهٔ جدید و هر سفتشدن قوانین میبیند.
توصیه ما: برای نگهداری میانمدت بخرید، روی بازده خالص حساب کنید نه عدد ناخالصی که مشاور میگوید، و شارژ ساختمان را پیش از بروشور بخوانید. اگر فضای بیشتری بهازای هر درهم میخواهید، پیش از تصمیم ملک ابوظبی را مقایسه کنید.
ما از سال ۲۰۰۴ خریدارهای خارجی را در املاک بینالمللی جا دادهایم، و با عددهای واقعی میفروشیم نه با رِندر. تیم ما انگلیسی، هلندی، فارسی، ترکی و عربی کار میکند، سفر بازدید ترتیب میدهد، و چک اسکرو، NOC و انتقال ادارهٔ زمین را انجام میدهد. بودجهتان و اینکه دنبال بازده، خانه یا ویزا هستید را بگویید، یک فهرست کوتاه از ملک برای فروش در دبی که ارزش دیدن دارد میفرستیم.
